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Rechtsanwalt Frankfurt

Nach Zwangsversteigerung: Mieter müssen ausziehen – Rechtzeitigkeit einer Kündigung nach § 57a ZVG

03.07.2009

In einem aktuellen Urteil vom 15.06.2009 konnten wir für einen Mandanten vor dem Landgericht Frankfurt eine Entscheidung erwirken, nach der der im ersteigerten Haus wohnende Mieter trotz eines abgeschlossenen Mietvertrages über 20 Jahre ausziehen muss.

Der Fall

Im Rahmen einer Zwangsversteigerung erwarb unser Mandant im Versteigerungstermin vor dem Amtsgericht Frankfurt am 14.08.2007 ein Einfamilienhaus. Das Gericht erteilte noch im Versteigerungstermin den Zuschlag.

Der bisherige alleinige Eigentümer, dessen Ehefrau und deren gemeinsamer Sohn verweigerten in der Folge jedoch den Auszug und verwiesen mündlich auf einen Mietvertrag, mit dem die Ehefrau, die bereits zuvor in dem Haus lebte, dieses im Jahre 1998 für 20 Jahre vom Ehemann gemietet habe. Die für die gesamte Zeit zu zahlende Miete sollte nach dem Mietvertrag bereits zu Beginn des Mietverhältnisses durch Verzicht auf die Rückzahlung eines zuvor von der Ehefrau an ihren Ehemann gewährten Darlehens gezahlt worden sein. Das Mietverhältnis war im Wertgutachten, welches unser Mandant vor der Versteigerung eingesehen hatte, nicht erwähnt worden, auf Nachfrage weigerten sich der bisherige Eigentümer und dessen Ehefrau, eine Kopie des Mietvertrages zu überlassen. Diese erhielt unser Mandant später von der Bank, die die Zwangsvollstreckung betrieben hatte und erfuhr erst dadurch, dass auch der Sohn der Eheleute Mieter war.

Vorsorglich kündigte unser Mandant als neuer Eigentümer das Mietverhältnis unter Berufung auf § 57a ZVG (außerordentliches Kündigungsrecht zum nächstmöglichen Termin), allerdings erst am 04.10.2007, obwohl theoretisch die Kündigung bereits zum dritten Werktag des September 2007 hätte erfolgen können. Die vermeintliche Mieterin berief sich insoweit auf die verspätete Kündigung und wandte im Übrigen ein, das Kündigungsschreiben sei schon deshalb nicht rechtzeitig zugegangen, weil es am 04.10.2007 erst kurz vor 18 Uhr in ihren Briefkasten eingeworfen wurde.

Nachdem unser Mandant gegen die vermeintlichen Mieter und den vormaligen Eigentümer die Zwangsvollstreckung aus dem Zuschlagsbeschluss betrieb, erhoben die vermeintlichen Mieter zunächst Vollstreckungsabwehrklage vor dem Amtsgericht Frankfurt. Dieses wies die Klage ab, gegen das Urteil legten die vermeintlichen Mieter Berufung vor dem Landgericht Frankfurt ein.

Die Entscheidung

Das Berufungsgericht befand, dass das Mietverhältnis bereits durch den Zuschlag im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens erloschen sei. Zwar könne grundsätzlich nach § 57 ZVG dem Mieter ein Recht auf Besitz auch gegen den Ersteher in der Zwangsversteigerung zustehen. Dies setze aber voraus, dass der Besitz der Mietsache im Hinblick auf den geschlossenen Mietvertrag eingeräumt wurde und nicht bereits – wie hier – vorher bestand.

Selbst wenn man nicht von der Beendigung des Mietverhältnisses durch Zuschlag ausgehe, so sei das Mietverhältnis zumindest durch die Kündigung vom 4. Oktober 2007 beendet worden. Eine Kündigung bereits am dritten Werktag des September 2007 sei unserem Mandanten nicht möglich gewesen, weil ihm zu diesem Zeitpunkt noch nicht alle Mieter bekannt gewesen seien. Ihm sei auch nicht vorzuwerfen, sich bis zum theoretisch nächstmöglichen Kündigungstermin nicht ausreichend und die Beschaffung des Mietvertrages bemüht zu haben, da die bisherigen Mieter auf Nachfrage die Herausgabe des Mietvertrages verweigert hatten. Auch könne von einem juristischen Laien nicht erwartet werden, binnen eines Zeitraumes von drei Wochen alle Möglichkeiten auszuloten, wie er anderweitig an den Mietvertrag gelangt, dessen Herausgabe die Mieter bzw. der vormalige Eigentümer verweigern. Auch habe unser Mandant nicht davon ausgehen müssen, dass die Bank, welche die Zwangsvollstreckung betrieb, den Mietvertrag vorliegen habe, zumal das Mietverhältnis im Wertgutachten gar nicht erwähnt worden war.

Auch sei die Kündigung noch rechtzeitig, nämlich am 04.10.2007, zugegangen. Die früher zutreffende Vorstellung, dass nur solche Post als am gleichen Tag zugegangen gelte, die bis 14 Uhr in den Briefkasten eingeworfen werde, sei mittlerweile überholt. Nach den heutigen Lebensumständen sei vielmehr davon auszugehen, dass ein Einwurf noch bis 18 Uhr einen Zugang am gleichen Tage bewirke.

Landgericht Frankfurt, Beschluss vom 15.06.2009 – Az. 2-15 S 233/08

Unser Kommentar

Die Entscheidung ist von wesentlicher Bedeutung für alle, die eine vermietete Immobilie im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens erwerben.

Denn zum einen versuchen nicht selten die bisherigen Eigentümer, durch Vorlage eines Mietvertrages ihren Auszug zu verhindern. Dieser Versuch ist nach der Entscheidung in vielen Fällen zum Scheitern verurteilt.

Darüber hinaus steht dem Erwerber ein besonderes Kündigungsrecht nach § 57a ZVG zu, das allerdings zum nächstmöglichen Termin – in der Regel also in dem auf den Zuschlag folgenden Monat – ausgeübt werden muss. Oft ist dies aber mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden, beispielsweise wenn der Erwerber den Inhalt des Mietvertrag gar nicht kennt. Was genau der Erwerber unternehmen muss, um sein Kündigungsrecht rechtzeitig auszuüben, ist nach der Entscheidung Frage des Einzelfalls – an den Erwerber, der in aller Regel juristischer Laie ist, dürfen dabei jedoch keine überzogenen Anforderungen gestellt werden.

Allgemein muss davon ausgegangen werden, dass der Erwerb einer Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung einige erhebliche Risiken birgt, so dass Interessenten unbedingt zu empfehlen ist, sich vor rechtzeitig vor dem Versteigerungstermin umfassend zu informieren und ggf. auch von einem Rechtsanwalt beraten zu lassen, was ggf. schon im Versteigerungstermin selbst beachtet werden muss.

Wurde bereits eine Immobilie ersteigert und ergeben sich Anzeichen, dass die bisherigen Bewohner nicht ausziehen wollen, sollte unbedingt sofort anwaltliche Hilfe in Anspruch genommen werden, um sicherzustellen, dass alle rechtlichen Möglichkeiten rechtzeitig genutzt werden.

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Letzte Aktualisierung: 21.12.2015