Gewerbe-Mietrecht

Haftung des Vermieters

Rechtsanwalt Mietrecht Frankfurt

Haftung des Vermieters für Bodenverunreinigungen des Mieters

Ihr erster Gedanke ist: „das kann doch nicht sein“? Das glauben jedenfalls die Meisten – und liegen falsch.

Tatsächlich werden von Vermietern die Risiken, die ihnen durch den Gewerbebetrieb ihres Mieters entstehen, allzu oft unterschätzt. Vor allem gegen Umweltsünden sind Vermieter oft gar nicht oder nur unzureichend vertraglich abgesichert.

So kann der Vermieter als Eigentümer des Grundstückes z. B. nach dem Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG) zur Beseitigung von Bodenverunreinigungen herangezogen werden, womit oft erhebliche Sanierungskosten verbunden sind – nicht selten übersteigen diese sogar die Mieteinnahmen.

Natürlich wird der Vermieter in so einem Fall von seinem Mieter Ersatz der Aufwendungen verlangen. Sind die Verunreinigungen aber durch vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache entstanden, dann geht er vermutlich leer aus – es sei denn, im Mietvertrag wurde ausdrücklich etwas anderes vereinbart.

Rechtsprechung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in mehreren Urteilen bereits festgestellt, dass bei Bodenverunreinigungen im Zweifel der Vermieter als Grundstückseigenümer und nicht der Mieter haftet, wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde.

So stellte der BGH in seinem Urteil vom Urteil vom 10.07.2002 (Az.: XII ZR 107/99) fest, dass der Mieter eines Tankstellengrundstückes regelmäßig nicht für Bodenverunreinigungen haftet, wenn der Betrieb der Tankstelle diese mit sich bringt. Selbst „größere Tankleckagen“, die beispielsweise durch Überfüllungen entstehen, gehören danach zum vertragsgemäßen Gebrauch, dessen Folgekosten üblicherweise der Vermieter zu tragen hat. Schaden in diesem Fall: rund 150.000 €.

Absichern – aber richtig

Was einem vertragsgemäßen Gebrauch entspricht, ist in vielen Gewerbemietverträgen nur sehr allgemein umschrieben. Wird in einem Gewerbemietvertrag lediglich festgelegt, dass die Überlassung der Mietsache für einen bestimmten Nutzungszweck (Beispiel: Betrieb einer Tankstelle) erfolgt, so führt dies regelmäßig dazu, dass alle mit dem Betrieb dieses Gewerbes zusammenhängenden Handlungen als vertragsgemäß gelten und führen zum Haftungsausschluß des Mieters.

Für eine ausreichende Absicherung muß daher in jedem Falle wirksam vereinbart werden, dass der Mieter auch für alle mit dem Vertragszweck zusammenhängenden Schäden verantwortlich ist.

Darüber hinaus kann sich der Vermieter z. B. das Recht sichern, frühzeitig vor Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache durch einen Sachverständigen auf Kosten des Mieters untersuchen zu lassen.

Vorsicht vor Musterverträgen

Obwohl das Problem der Haftung des Vermieters in der jüngeren Vergangenheit zunehmend stärkere Bedeutung erlangt hat, enthalten viele Mustermietverträge noch immer keine entsprechenden Klauseln.

Ohnehin ist davon abzuraten, die Absicherung von Haftungsproblemen über Formularklauseln oder in sonstigen allgemeinen Geschäftsbedingungen vorzunehmen – das Risiko der Unwirksamkeit ist zu groß.

Unser Rat

Nur die frühzeitige Absicherung gegen Schäden – selbst wenn mit diesen zunächst nicht gerechnet wird – schützt vor bösen Überraschungen. Das betrifft nicht nur Risikobranchen wie Tankstellen, Chemiebetriebe, Reinigungsunternehmen, Parkplatzbetreiber etc., sondern auch „saubere“ Branchen – zu denken ist z. B. gegen Schäden durch eine vom Mieter installierte Ölheizung.

Lassen Sie sich daher bei der Gestaltung Ihres Mietvertrages beraten. Dabei kann beispielsweise auch geprüft werden, wie eine Absicherung gegen Insolvenzrisiken erfolgen kann.

Auch eine anstehende Vertragsverlängerung bietet in der Regel eine gute Möglichkeit, eine unsichere oder ungünstige Vertragsgestaltung zu überarbeiten.

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© 2019 Alexander Zehe – Rechtsanwalt
Letzte Aktualisierung: 01.01.2019