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Fristlose Kündigung der Wohnung: Aufrechenbarkeit von Forderungen des Mieters gegen Mietschulden

11.04.2007

OLG Celle: Rechnet der Mieter mit eigenen Forderungen gegen Mietschulden auf, muss der Vermieter die Gegenforderung prüfen können

Der Fall

Der Kläger war Hauptmieter der streitbefangenen Mietsache, die er an die Beklagte untervermietet hatte und deren Herausgabe er im Rechtsstreit verlangte. Die Beklagte zahlte in den Monaten März und April 2006 keine Miete an den Kläger, infolge dessen auch dessen Mietzahlungen an den Hauptvermieter unterblieben.

Der Hauptvermieter kündigte daraufhin am 28. April 2006 das Mietverhältnis gegenüber dem Kläger fristlos wegen Zahlungsverzuges. Dieser wiederum hatte bereits zuvor am 25.04.2006 gegenüber der Beklagten das Untermietverhältnis wegen Zahlungsverzuges fristlos gekündigt.

Der Hauptvermieter hatte seinen Herausgabeanspruch gegenüber der Beklagten als Untermieterin an den Kläger als Hauptmieter und Untervermieter abgetreten. Die Beklagte erklärte gegenüber dem Kläger mit Anwaltsschreiben vom 28. April 2006 gegenüber den rückständigen Mietforderungen die Aufrechnung mit vermeintlichen Schadensersatzansprüchen, indem sie ausführte, sie habe gegen den Kläger weit über die Mietforderung hinausgehende Schadenersatzansprüche.

Die Entscheidung

Das OLG Celle führt aus, dass der Hauptvermieter schon einen eigenen Herausgabeanspruch selbst dann hätte, wenn das Untermietverhältnis nicht wirksam gekündigt worden wäre, sofern zwischen Untermieter und Hauptvermieter nicht der Eintritt des Untermieters als neuer Hauptmieter in das Hauptmietverhältnis vereinbart wurde.

Unabhängig davon sei sei die Beklagte jedoch schon deshalb zur Herausgabe der Mietsache verpflichtet, weil auch das Untermietverhältnis wirksam gekündigt worden sei.

Eine Aufrechnungserklärung führe nur dann zur Unwirksamkeit einer fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB, wenn die Gegenforderung so bestimmt bezeichnet sei, dass sie der Vermieter (hier: Untervermieter) prüfen könne; der allgemeine Hinweis auf eine Aufrechnungsbefugnis genüge dagegen nicht.

OLG Celle, Beschluss vom 16.02.2007 – Az: 2 U 9/07

Unser Kommentar

Die Entscheidung ist zu begrüßen. Zahlt der Mieter die vereinbarte Miete nicht und rechnet mit eigenen Ansprüchen auf, muss der Vermieter prüfen können, ob ihm gleichwohl ein Recht zur außerordentlichen Kündigung wegen Zahlunsverzuges zusteht. Diese Prüfung ist jedoch nur möglich, wenn der Vermieter feststellen kann, ob Gegenforderungen des Mieters berechtigt sind – dazu aber muss der Mieter die entsprechenden Forderungen konkret benennen. Da ihm dies regelmäßig möglich ist, wird der Mieter dadurch auch nicht unangemessen benachteiligt.

Ein Mieter, der wegen eigener Forderungen an den Vermieter gegenüber laufenden Mietzahlungen aufrechnen will, sollte daher schon wegen der möglichen Folge einer fristlosen Kündigung unbedingt vorsorglich anwaltlichen Rat in Anspruch nehmen. Dies gilt insbesondere im Gewerberaum-Mietrecht, weil hier eine einmal wirksame Kündigung nicht ohne weiteres beseitigt werden kann.

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Letzte Aktualisierung: 21.12.2015