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BGH kippt erneut Renovierungsklausel in Wohnraummietverträgen

12.09.2007

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat erneut eine Formularklausel für unwirksam erklärt, welche die Mieter ohne Einschränkungen beim Auszug zur Renovierung verpflichtete – obwohl der Vertrag zum Ausgleich keine Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses vorschrieb.

Klauseln im Mietvertrag, die bei Auszug eine „fachgerechte Renovierung“ ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung vorschreiben, sind damit unwirksam.

Der Fall

Geklagt hatten zwei Bremer Mieter, die in den Vorinstanzen noch verloren hatten.

In der Anlage ihres Standardmietvertrages war dabei im Einzelnen aufgelistet, wie die Renovierung bei Auszug erfolgen sollte: „Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Raufaser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen.“

Als die Mieter nach kurzer Zeit wieder ausziehen wollten, bestand der Vermieter auf einer kompletten Renovierung der Wohnung wie in der Anlage zum Mietvertrag beschrieben.

Die Mieter hingegen beriefen sich auf den guten Zustand der Wohnung.

Die Entscheidung

Der BGH kommt zu dem Ergebnis, dass die im Mietvertrag getroffene Formularbestimmung über die Endrenovierung als uneingeschränkte Endrenovierungsverpflichtung unwirksam sei, weil sie sie keine Rücksicht auf die Dauer des Bewohnens oder das Vorhandensein von Abnutzungsspuren nehme und damit den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Der BGH hat bereits wiederholt entschieden, dass eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum unwirksam ist, wenn sie den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben. Danach benachteiligt eine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig ist vom Zeitpunkt der letzten Renovierung sowie vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug, den Mieter auch dann unangemessen, wenn ihn während der Dauer des Mietverhältnisses keine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen trifft. Denn sie verpflichtet den Mieter, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann zu renovieren, wenn er dort nur kurze Zeit gewohnt hat oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen hat, so dass bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses für eine (erneute) Renovierung kein Bedarf bestünde.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.09.2007 – Az. VIII ZR 316/06

Unser Kommentar

Das Karlsruher Urteil fügt sich damit ein in eine Reihe von Urteilen, die zahlreiche vorformulierte Vertragsklauseln zu Schönheitsreparaturen für unwirksam erklärt haben.

Regelungen zu Schönheitsreparaturen sind danach unwirksam, wenn sie den Mieter verpflichten, die Mieträume beim Auszug – ohne Rücksicht auf die letzte Renovierung und Zustand der Wohnung – renoviert zu übergeben. Die Klausel sei vom durchschnittlichen Mieter eher so zu verstehen, dass die Wohnung beim Auszug auf jeden Fall frisch renoviert übergeben werden müsse oder jedenfalls keine Wohnspuren zeigen dürfe. Das benachteilige den Mieter unangemessen, so die Richter.

Folge der Unwirksamkeit einzelner Klauseln ist, dass die Klausel insgesamt wegfällt und der Mieter überhaupt nicht zu renovieren braucht. Das muss dann der Wohnungseigentümer auf seine Kosten übernehmen.

Bereits zuvor haben die Bundesrichter entschieden, dass eine Pflicht zur Endrenovierung unwirksam ist, wenn sie unabhängig davon bestehe, wann die letzte Schönheitsreparatur durchgeführt wurde. Dies gilt auch, wenn der Mietvertrag starre Fristen zur Schönheitsreparatur vorsieht – selbst dann, wenn diese allein durch die Angabe von Jahreszeiträumen bezeichnet sind oder wenn die Fristen durch Formulierungen wie „mindestens“ oder „spätestens“ ergänzt wurden.

Jeder Mieter sollte also seinen Vertrag darauf hin prüfen, ob er zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Im Einzelfall lässt sich dadurch viel Geld sparen.

Für den Vermieter dagegen wird die sorgfältige Formulierung des Mietvertrages um so wichtiger – oder er muss die Renovierungskosten in seiner Kalkulation zusätzlich berücksichtigen.

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Letzte Aktualisierung: 21.12.2015