Wohnraum-Mietrecht

Beendigung des Mietvertrages

Rechtsanwalt Mietrecht Frankfurt

Grundsätzliches

Mit Wirkung zum 1. September 2001 trat ein neues Mietrecht in Kraft, mit dem auch die Kündigungsmöglichkeiten stark verändert wurden.

Wann und mit welcher Frist ein Mietvertrag gekündigt werden kann, hängt deshalb davon ab, ob der Mietvertrag ab dem 1. September 2001 oder früher geschlossen wurde.

Kündigung bei Mietvertragsabschluß ab dem 1. September 2001

Wurde der Mietvertrag nach dem 1. September 2001 geschlossen, gilt das neue Kündigungsrecht. Ein Mietvertrag über Wohnraum wird danach stets unbefristet geschlossen und kann nach Maßgabe der nachstehenden Fristen gekündigt werden:

Der Mieter kann mit einer Frist von 3 Monaten zum Monatsende kündigen, und zwar unabhängig davon, wie lange das Mietverhältnis bereits besteht.

Der Vermieter kann kündigen

bei einer Dauer des Mietverhältnisses von bis zu 5 Jahren mit einer Frist von 3 Monaten;

bei einer Dauer des Mietverhältnisses zwischen 5 und 8 Jahren mit einer Frist von 6 Monaten;

bei einer Dauer des Mietverhältnisses von mehr als 8 Jahren mit einer Frist von 9 Monaten.

Für den Vermieter ist die Kündigung außerdem an bestimmte Voraussetzungen geknüpft, die wir unter dem Stichwort 'Kündigungsschutz' erläutern.

Achtung: die Parteien können aber wirksam vereinbaren, dass für eine bestimmte Zeitdauer die Kündigung des Mietverhältnisses ausgeschlossen ist.

Kündigung bei Mietvertragsabschluß vor dem 1. September 2001

Wurde der Mietvertrag vor dem 1. September 2001 geschlossen, kommt es auf den Inhalt des Mietvertrages an:

Sind gar keine Kündigungsfristen vereinbart, oder sind die gesetzlichen Kündigungsfristen vereinbart, so gelten die neuen gesetzlichen Kündigungsfristen.

Sind Kündigungsfristen formularmäßig vereinbart worden, dann gelten ebenfalls die neuen gesetzlichen Kündigungsfristen. Eine formularmäßige Vereinbarung liegt vor, wenn die Kündigungsfristen in einem Vertragsformular bereits standardmäßig enthalten sind, ohne dass die Parteien darüber verhandelt haben.

Sind im Mietvertrag Kündigungsfristen individuell vereinbart worden, dann gelten diese nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 19.06.2003 unverändert weiter (Az.: VIII ZR 240/02 324/02, 339/02, 355/02). .

Berechnung der Kündigungsfrist

Zulässig ist die Kündigung grundsätzlich spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats (bei Verlängerung der Kündigungsfrist entsprechend später).

Das bedeutet: die Kündigung muß spätestens am dritten Werktag des Monats beim Kündigungsempfänger zugegangen sein. Es kommt nicht darauf an, wann die Kündigung abgesendet wurde!

Auch der Samstag ist grundsätzlich ein Werktag. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 27.04.2005 (Az.: VIII ZR 206/04) gilt dies auch dann, wenn der Samstag der dritte Werktag im Monat (und somit der für den fristgemäßen Zugang der Kündigung entscheidende Tag) ist.

Beispiel:
Der Mieter/Vermieter will das Mietverhältnis zum Ablauf des 30. April kündigen. Dann muß die Kündigung spätestens am 3. Februar beim Vermieter/Mieter zugehen. Nur wenn der 3. Februar ein Sonntag oder Feiertag ist, reicht es aus, wenn die Kündigung erst am 4. Februar zugeht.

Folgen einer Kündigung mit falscher Frist / Mißachtung der Kündigungsfrist

Wird ein Mietverhältnis unter Mißachtung der Kündigungsfrist gekündigt, ist die Kündigung deswegen nicht unwirksam, sondern gilt automatisch für den nächstmöglichen Kündigungszeitpunkt.

Beispiel: Der Mieter kündigt zum 31. März, das Kündigungsschreiben geht dem Vermieter jedoch erst am 15. Februar des Jahres zu. Da die Kündigungsfrist nicht eingehalten ist, wirkt die Kündigung zum nächstmöglichen Termin, hier zum 31. Mai.

Das Mietverhältnis besteht in diesen Fällen bis zum nächstmöglichen Kündigungszeitpunkt fort, der Mieter muß also die Miete weiter zahlen, selbst wenn er früher auszieht.

Das Mietverhältnis kann aber einvernehmlich früher beendet werden. Diese ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die Wohnung bereits früher zurückgegeben und vom Vermieter bereits vor Ende der Mietzeit anderweitig vermietet wird.

Praxistipp

Bestreitet in einem Rechtsstreit der Gekündigte, die Kündigung (fristgerecht) erhalten zu haben, dann muß der Kündigende deren Zugang beweisen.

Daher ist dringend zu raten, die Kündigung entweder der anderen Vertragspartei persönlich zu übergeben und sich deren Empfang schriftlich bestätigen zu lassen, oder die Kündigung durch einen Boten übergeben bzw. in den Briefkasten des Empfängers einwerfen zu lassen, der dies später bestätigen kann.

Ist dies nicht möglich, sollte die Kündigung per Einwurf-Einschreiben übersandt werden. Der oft gewählte Variante des Einschreibens mit Rückschein ist nicht zu empfehlen: ist der Empfänger nicht zu Hause und holt die Sendung nicht bei der Post ab, dann wird geht die Kündigung nicht zu und bleibt wirkungslos!

Unser Rat

Probleme beim Zugang der Kündigung oder aber deren ordnungsgemäßer Inhalt sind Gegenstand vieler Streitigkeiten.

Erwarten Sie, dass Ihr Vertragspartner sich gegen die Kündigung wehren wird, sollten Sie einen Rechtsanwalt zu Rate ziehen, bevor die Kündigung ausgesprochen wird.

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Letzte Aktualisierung: 01.01.2019