Wohnraum-Mietrecht

Betriebskostenabrechnung

Rechtsanwalt Mietrecht Frankfurt

Wissenswertes zur Betriebskostenabrechnung

Was unter Betriebskosten (bzw. Nebenkosten) zu verstehen ist, beschreibt die II. Berechnungsverordnung wie folgt: „alle Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.“

Rechtliche Grundlagen

Bis zum 31.12.2003 wurden die umlagefähigen Betriebskosten in Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) definiert. Der dortige Katalog führt die einzelnen „kalten“ Betriebskostenarten, zu diesen kommen noch die Kosten für Heizung und Warmwasser.

Die bisherige Berechnungsverordnung wird seit dem 01.01.2004 durch eine neue Betriebskostenverordnung (BetrKV) ersetzt. Die neue Betriebskostenverordnung stimmt aber in wesentlichen Punkten mit den Bestimmungen der alten Regelung überein, lediglich in Details wurden Änderungen vorgenommen. Als umlagefähig neu aufgenommen wurden Kosten für den Betrieb von Müllkompressoren, Müllschluckern und Müllabsauganlagen sowie der Betrieb von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und der Aufteilung. Außerdem umlagefähig sind nun die Elementarschadenversicherung und Kabelweitersendungsvorgänge. Ab dem 01.01.2004 kann die Betriebskostenumlage nur noch nach der neuen Betriebskostenverordnung vereinbart werden.

Die Betriebskosten muß der Mieter aber nur dann zusätzlich zur Miete zahlen, wenn dies im Mietvertrag wirksam vereinbart worden ist. Im Übrigen dürfen nur die in der Berechnungsverordnung genannten Betriebskosten vereinbart werden.

Fristen für die Abrechnung

Für die Miete von Wohnräumen bestimmt § 556 BGB (in der Fassung ab 01.09.2001), dass für Abrechnungsperioden, die nach dem 01.09.2001 enden, über die Betriebskosten spätestens ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode abzurechnen ist und die Abrechnung innerhalb dieser Frist dem Mieter zugehen muß. Eine Ausnahme gilt nur, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass er an der fristgerechten Erstellung der Abrechnung gehindert war.

Erstellt der Vermieter eine solche Betriebskostenabrechnung zu spät, so muß eine Nachzahlung, die nach dem Ergebnis der Abrechnung durch den Mieter geschuldet wäre, nicht mehr an den Vermieter gezahlt werden.

Endet die Abrechnung jedoch mit einem Guthaben zugunsten des Mieters, so kann er den Betrag unverändert verlangen, es gilt die allgemeine Verjährungsfrist von drei Jahren.

Für alle Abrechnungsperioden gilt: hat der Mieter (wie allgemein üblich) monatlich Vorauszahlungen auf die Betriebskosten gezahlt und rechnet der Vermieter nicht rechtzeitig ab, so können unter Umständen weitere Vorauszahlungen bis auf Weiteres eingestellt werden.

Aufteilung zwischen den Mietern

Die Umlage der Nebenkosten unter den Mietern erfolgt nach einem bestimmten Verteilerschlüssel, der sich in der Regel nach der Kopfzahl oder nach der Wohnfläche richtet. Sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist, ist die Wohnfläche als Verteilerschlüssel heranzuziehen, Wasserkosten sind verbrauchsabhängig abzurechnen, sofern Wasseruhren vorhanden sind.

Kosten der Heizung und des Warmwassers

Auch die Kosten für Heizungs und Warmwasser sind umlagefähige Betriebskosten. Ihre Abrechnung erfolgt nach der Heizkostenverordung, die zwingend die Abrechnung nach Verbrauch für alle Gebäude vorschreibt, die von zentralen Heizungs- und Warmwasseranlagen versorgt werden.

Danach sind mindestens 50 %, aber höchstens 70 % der Kosten für Heizung und Warmwasser nach Verbrauch zu verteilen. Dazu müssen alle Wohnungen oder Heizkörper mit Erfassungssystemen ausgestattet sein, die jährlich abgelesen werden. Die Abrechnung erfolgt zumeist durch spezielle Wärmemessdienstfirmen.

Eine Ausnahme gilt nur, wenn die Verbrauchserfassung technisch nicht möglich und unwirtschaftlich ist bzw. wenn Sie in Ihrer Wohnung den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen können. In diesen Fällen können die Kosten in der Miete enthalten sein oder z. B. nach Wohnfläche umgelegt werden.

Auch in Zwei-Familienhäusern, in denen eine Wohnung durch den Vermieter selbst bewohnt wird, kann für die vermietete Wohnung eine wohnflächenabhängige Abrechnung der Heizkosten vereinbart werden.

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© 2019 Alexander Zehe – Rechtsanwalt
Letzte Aktualisierung: 01.01.2019