Wohnraum-Mietrecht

Kündigungsschutz

Rechtsanwalt Mietrecht Frankfurt

Kündigungsmöglichkeiten

Die Kündigung für den Mieter ist jederzeit ohne Angabe von Gründen möglich, das Mietverhältnis endet dann zum nächstmöglichen Beendigungszeitpunkt.

Der Vermieter dagegen kann nur dann kündigen, wenn er ein so genanntes berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses geltend machen kann:

Eigenbedarf des Vermieters. Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich selbst, für einen seiner Familienangehörigen oder für eine zu seinem Hausstand gehörende Person.

Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung. Diese liegt vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Hauses bzw. der Eigentumswohnung gehindert wird und ihm dadurch erhebliche Nachteile entstehen. Eine Kündigung aus diesem Grund ist jedoch in den neuen Bundesländern ausgeschlossen, wenn der Mietvertrag vor dem 3. Oktober 1990 geschlossen wurde.

Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, das Mietverhältnis unter bestimmten Voraussetzungen außerordentlich zu kündigen, wenn der Vertragspartner seine Pflichten nicht ordnungsgemäß erfüllt.

Näheres hierzu erfahren Sie unter dem Stichwort 'Außerordentliche Kündigung'.

Wann ist die Kündigung ausgeschlossen?

Der Vermieter kann dagegen nicht kündigen, wenn

  • die Kündigung willkürlich wäre,
  • um einen unliebsamen Mieter abzustrafen,
  • weil die Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden soll,
  • um eine Mieterhöhung durchzusetzen.

Sonderfall: in Eigentumswohnung umgewandelte Wohnung

Ist die vermietete Wohnung während des laufenden Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt worden (so genannte Teilung), dann kann der Vermieter – beispielsweise wegen Eigenbedarf – erst nach Ablauf einer Sperrfrist von 3 Jahren seit der Umwandlung kündigen.

In verschiedenen Bundesländern besteht außerdem die Möglichkeit, in einzelnen Gemeinden die Sperrfrist auf 10 Jahre zu verlängern.

Achtung: die Sperrfrist besteht nicht nur für den ursprünglichen Eigentümer, sondern auch für den Käufer einer vermieteten Wohnung. Wollen Sie nach einem Erwerb z. B. wegen Eigenbedarf kündigen, dann prüfen Sie unbedingt, wann der Abschluß des Mietvertrages und die Teilung erfolgten.

Sozialklausel

Unter Umständen hat der Mieter das Recht, einer Kündigung zu widersprechen, indem er sich auf die Sozialklausel beruft.

Danach wird das Mietverhältnis auch im Falle einer berechtigten Kündigung durch den Vermieter fortgesetzt, wenn der Mieter sich auf besondere Härtegründe berufen kann, die schwerer wiegen als das Interesse des Vermieters an der Kündigung. Anerkannt werden beispielsweise folgende Gründe:

  • hohes Alter
  • starke Gebrechlichkeit
  • Schwerbehinderung
  • geringes Einkommen
  • Kinderreichtum
  • vom Mieter geleistete besondere Aufwendungen

Trotz Kündigung zieht der Mieter nicht aus

Ist das Mietverhältnis gekündigt, zieht der Mieter aber nicht aus der Wohnung aus, so kann der Vermieter nicht selbst räumen.

Er muß vielmehr bei Gericht auf Räumung klagen. Die Kündigung wird dann auf ihre Berechtigung überprüft.

Unser Rat

Gerade wenn der Vermieter kündigt, entsteht oft Streit um die Berechtigung der Kündigung. In vielen Fällen stellen sich solche Kündigungen dann schon deshalb als unwirksam heraus, weil sie nicht die formalen Anforderungen erfüllen.

Es empfiehlt sich daher, bereits frühzeitig einen Anwalt zu konsultieren, um die Rechtslage zu prüfen. Wir beraten Sie gerne.

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Letzte Aktualisierung: 01.01.2019