Wohnraum-Mietrecht

Mängel/Mietminderung

Rechtsanwalt Mietrecht Frankfurt

Mängel der Mietwohnung – die Rechte des Mieters

Treten in der Mietwohnung Mängel auf oder hat die Mietsache Fehler, dann muss der Vermieter diese beseitigen bzw. reparieren. Erfüllt er diese Verpflichtung nicht, kann der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen den Mangel selbst auf Kosten Ihres Vermieters beheben lassen. Außerdem stehen dem Mieter unter Umständen Schadenersatzansprüche oder ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete zu. Liegen besonders gravierende Mängel vor, kann der Mieter im Einzelfall sogar das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos kündigen.

Voraussetzung ist jedoch immer, dass der Mieter dem Vermieter den Mangel anzeigt, der Vermieter muß also wissen, dass ein Mangel besteht.

Mitteilungspflicht des Mieters

Um allerdings aufgrund einer mangelhaften Mietwohnung Ansprüche geltend machen zu können, muß der Mieter zunächst immer den Vermieter über das Vorhandensein eines Mangels informieren. Dazu ist der Mieter verpflichtet. Ist die Mitteilung an den Vermieter erfolgt, verliert der Mieter selbst dann nicht sein Recht auf Mietminderung, wenn er trotz Mängeln und Mängelanzeige zunächst weiter die Miete in voller Höhe zahlt.

Selbstbehebungsrecht

Anstatt den Vermieter auf Beseitigung des Mangels zu verklagen, können Sie den Mangel in folgenden Fällen auch selbst beheben:

Der Vermieter befindet sich mit der Beseitigung in Verzug. Das bedeutet, der Mieter hat dem Vermieter den Mangel bereits angezeigt und ihn zunächst zur unverzüglichen Beseitigung aufgefordert. Nachdem der Vermieter darauf nicht reagiert hat, wurde er nochmals zur Beseitigung innerhalb einer angemessenen Frist gemahnt, hat jedoch auch jetzt den Mangel nicht beseitigt.

Die umgehende Beseitigung des Mangels ist zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestandes der Mietsache erforderlich.

Nur wenn diese Voraussetzungen vorliegen, kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen bzw. die notwendigen Maßnahmen einleiten. Tut der Mieter dies, muß ihm der Vermieter die anfallenden Kosten zu ersetzen.

Mietminderung

Wichtigstes Recht des Mieters bei Wohnungsmängeln ist das Recht zur Mietminderung. Dabei ist es ohne Bedeutung, ob der Vermieter den Mangel selbst verursacht hat oder nicht. Auch Mängel, die von Dritten (Mitmietern, Hausnachbarn, Bauarbeiter etc.) verursacht werden und auf die der Vermieter keinen unmittelbaren Einfluss hat bzw. sie möglicherweise selbst gar nicht abstellen kann, berechtigen zur Minderung. Typische Beispiele sind Störungen durch eine benachbarte Baustelle, Gaststättenlärm oder Fluglärm. Es genügt allein das Vorliegen eines Mangels, der den Wohnwert der Wohnung mindert, um die Miete mindern zu können.

Etwas anderes gilt aber dann, wenn der Mieter den Mangel selbst verursacht oder verschuldet hat oder wenn er den Mangel bereits bei Wohnungseinzug kannte bzw. mühelos hätten erkennen können. In solchen Fällen wird davon ausgegangen, dass der Mieter den Mangel durch Abschluß des Mietvertrages akzeptiert hat und dies z. B. durch eine geringere Miete berücksichtigt wurde.

Schadenersatz

Entsteht dem Mieter an seinem Eigentum oder seiner Gesundheit durch Fehler oder Mängel der Wohnung ein Schaden, so kann er zusätzlich zur Mietminderung Anspruch auf Schadenersatz geltend machen, sofern den Vermieter ein Verschulden trifft.

Beispielsweise entsteht ein Schadenersatzanspruch, wenn der Vermieter seinen Aufsichts-, Sicherungs- und Instandhaltungspflichten nicht ausreichend nachkommt und dadurch z.B. ein Rohrbruch Ihre Wohnung überschwemmt oder durch einen Kabelbrand die Einrichtung zerstört wird. Auch das Verschulden von Personen, die für den Vermieter tätig sind – wie etwa Handwerker – wird dem Vermieter zugerechnet.

Klauseln im Mietvertrag, die eine Haftung des Vermieters nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit vorsehen, sind unwirksam.

Aber auch, wenn der Vermieter auf eine Mangelanzeige und die Auforderung des Mieters, den Mangel zu beseitigen, nicht reagiert und sich z.B. Feuchtigkeitsschäden auf Eigentum den Mieters ausdehnen oder der Mieter sogar durch Schimmelpilzbildung erkrankt, muss der Vermieter alle Schäden ersetzen, die nach Ablauf der Frist durch den Mangel verursacht werden – in diesem Fall unabhängig davon, ob er den Mangel verschuldet hat.

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Letzte Aktualisierung: 01.01.2019