Wohnraum-Mietrecht

Schönheitsreparaturen

Rechtsanwalt Mietrecht Frankfurt

Schönheitsreparaturen – nicht immer Sache des Mieters

Grundsätzlich gilt: auch die so genannten Schönheitsreparaturen sind Sache des Vermieters.

Der Mieter dagegen muß die Schönheitsreparaturen nur dann vornehmen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich und wirksam vereinbart wurde.

Umfang der Schönheitsreparaturen

Mit den Schönheitsreparaturen bzw. Renovierungsarbeiten sollen die Abnutzungserscheinungen beseitigt werden, die im Laufe der Zeit durch den normalen Gebrauch (so genannter vertragsgemäßer Gebrauch)  der Wohnung entstehen. Es handelt sich dabei also üblicherweise um „Auffrischungsarbeiten“, die mit Farbe, Tapete und z. B. Gips durchgeführt werden.

Im Einzelnen gehören dazu das

  • Tapezieren von Wänden und Decken,
  • Anstreichen bzw. Weißen von Wänden und Decken,
  • Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre,
  • Streichen der Türen innerhalb der Wohnung,
  • Streichen der Fenster von innen sowie das Streichen der Wohnungstür von innen.

Instandhaltungsarbeiten

Sind Arbeiten auszuführen, um Schäden oder Verschlechterungen zu beseitigen, die der Mieter nicht zu vertreten hat, oder die durch einen nicht vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache durch den Mieter (z. B. falsches Heizen und Lüften) bzw. durch nicht fachgerecht ausgeführte Schönheitsreparaturen notwendig werden, dann handelt es sich um Instandhaltungsarbeiten, die nicht mehr zu den Schönheitsreparaturen zählen.

Dies sind z. B.

  • Schönheitsreparaturen nach Modernisierungs- oder Instandhaltungsarbeiten
  • Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden
  • Tapezieren und Streichen nach Feuchtigkeitsschäden in Folge mangelhaften Mauerwerks
  • Tapezieren und Streichen nach Beseitigung von Schimmel aufgrund falschem Heizen und Lüften
  • Ausbessern von Schäden am Fußboden
  • Auswechseln des Fußbodenbelags nach einem Wasserschaden
  • Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden
  • Streichen der Fenster und der Wohnungstür von außen
  • Streichen der Kellerräume
  • Reparatur von Türschlössern
  • Putzarbeiten am Mauerwerk
  • Auswechseln des durch normalen Gebrauch verschlissenen Teppichbodens
  • Austausch von Fensterscheiben
  • Renovierungsarbeiten in Treppenhaus und Waschküche

Diese Arbeiten sind immer vom Vermieter vorzunehmen – also auch dann, wenn nach dem Mietvertrag der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführen muß. Allerdings kann der Vermieter Schadenersatz verlangen, wenn der Mieter die Ursache für die Schäden gesetzt hat (z. B. falsches Heizen und Lüften, nicht fachgerecht ausgeführte Schönheitsreparaturen).

Unwirksame Schönheitsreparaturklauseln

Vereinbarungen, nach denen der Mieter z. B. verpflichtet ist, unabhängig von der Wohndauer zu renovieren, nach jedem Auszug zu renovieren, Parkettfußboden abzuschleifen und neu zu versiegeln oder Teppichboden zu erneuern, der vom Vermieter verlegt wurde, sind unzulässig und deswegen unwirksam. Eine Verpflichtung des Mieters ergibt sich daraus also nicht.

In vielen Mietverträgen findet sich die formularmäßige Verpflichtung des Mieters, die Schönheitsreparaturen nach bestimmten Fristen (z. B. mindestens bzw. spätestens alle 3 oder 5 Jahre) durchzuführen. Oftmals wurde diese noch ergänzt durch eine Endrenovierungsklausel, die den Mieter verpflichtet, die Wohnung nach Auszug vollständig zu renovieren. Nach neuester Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) handelt es sich dabei jedoch um starre Fristenregelungen, die den Mieter unzulässig benachteiligen und daher unwirksam sind. Die Folge: trotz entsprechender Klauseln ist der Mieter nicht verpflichtet, die Mietsache zu renovieren – auch nicht bei Auszug.

Auch eine Abgeltungsklausel im Mietvertrag, die vorsieht, dass der Mieter an den Vermieter einen anteiligen Betrag für Schönheitsreparaturen zu zahlen hat, wenn die vereinbarten Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen noch nicht abgelaufen sind, ist nach der neuesten Rechtsprechung des BGH ebenfalls unwirksam. Die Zahlung muß also nicht geleistet werden.

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© 2019 Alexander Zehe – Rechtsanwalt
Letzte Aktualisierung: 01.01.2019